近日，国家发改委、住建部联合印发《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（发改投资规〔2019〕515号），正式拉开了房屋建筑和市政基础设施领域推进全过程工程咨询服务的大幕。业界最关心的是，文件如何落地？项目如何实操？本文结合“有机式”全过程工程咨询理论，以两个房屋建筑项目的全过程咨询（管理）为实操样本，进行了比较案例研究，以供同行和业主单位参考。

样本项目简介

项目一：碎片化咨询服务

某二线城市经济适用房（保障房）项目，项目业主为该市保障房建设管理部门。

项目概况为：普通装修、直接入住、地上11层、无地下室、共5栋楼、建筑面积70343m2、部分一层为商铺、层高2.9m、檐口高度35.5m、钢筋混凝土剪力墙结构、灰土挤密桩。

项目二：全过程咨询服务

同一城市的另一个商品住宅小区项目，项目业主为某大型开发商的城市公司。与以上建设内容、标准基本相同，也是普通装修直接入住、地上11层、无地下室、共7栋楼、建筑面积57763m2、部分一层为商铺、层高2.9m、檐口高度35.8m、钢筋混凝土剪力墙结构、灰土挤密桩。

工程范围、内容及装修标准

本研究系同口径比较，两个项目的工程范围、内容、装修标准基本相同。本研究报告对其口径不一致处，均作了调整。工程范围包括散水以内的土建、装饰、给排水、采暖、强电、弱电、消防、预埋套管、电梯等图纸范围内所有内容。

两个项目的交房标准基本相同：公共部分、户内客厅、厨房、卫生间、阳台地面均为陶瓷地砖，卧室为木地板；厨房、卫生间、阳台墙面为釉面砖，顶棚为埃特板吊顶，其余墙面均为乳胶漆墙面；门窗为塑钢门窗（80系列）；外墙为8mm厚聚合物水泥砂浆贴外墙面砖；飘窗窗台石材，厨卫间、阳台洁具、灯具、厨柜、吊柜、浴帘浴杆、晾衣架等均安装到位；水、暖、电设施为市场中端品牌；电梯为三菱品牌。

案例比较

咨询内容与服务模式比较

项目一、二咨询内容与服务模式比较，详见表1。

综合结果比较

项目一、二综合结果比较，详见表2。

经济指标比较

按平方米同口径比较，项目二比项目一的竣工结算造价，降低约26.04%。详细比对情况如下：

项目一：碎片化咨询服务，详见表3。竣工结算价为12946.28万元，单方造价为1840.45元/m2，施工单位项目毛利润约14%。其中，变更签证2770.44万元，占结算价的21.4%。

项目二：全过程咨询服务，详见表4。竣工结算价为7863.07万元，单方造价1361.26元/m2，施工单位项目毛利润约10%。其中，变更签证仅481.19万元，占结算价的6.12%。

“有机式”全过程工程咨询的理论框架

“有机式”理论的建立背景

碎片化咨询体系下，由于交付成果即“图、材、量、价、模”等的分体，以及“国家定额价+最高投标限价”的存在，各种咨询文件之间存在大量的错、漏、碰、缺，导致业主项目成本加大。碎片化模式下，工程信息不能有效贯通，各种专业咨询服务被割裂，与业主目标难以形成合力，致使各责任主体方应承担的责任“漏”到业主身上，导致业主方项目管理离散化，各干系方关系混乱，项目质量、成本、工期等目标偏离预期。过去很长一段时间以来，项目管理、代建制无法解决这一问题，“1+N叠加式”全过程工程咨询同样不能从本质上消除这些弊端。当前，随着“一带一路”、建筑业高质量发展的推进，对工程咨询业提出了市场化、国际化需求，国际化的全过程工程咨询呼之欲出。

“有机式”理论的基本框架

“有机式”全过程工程咨询体系下，项目业主委托咨询方（或工程顾问公司）编制精细化、复合型的工程定义文件，通过“先定义、后资审、最低评标价中标”的招采主线，将“图、材、量、价、模”有机贯穿，减少错、漏、碰、缺，通过建立价格竞争机制，降低工程总造价，理顺招标、造价、合同关系，明晰各干系方权责，增进多方信任，促使施工承包商自发地承担起施工交付责任，工程顾问方承担起工程咨询管理顾问的责任，三者形成“铁三角”的关系，共同实现“质量优、成本省、工期短、效率高”的项目目标。“有机式”理论强调，只有实行《招标投标法》规定的“经评审的最低价中标”竞价机制，才能倒逼工程定义文件做到精细化、复合型，即各种文件之间形成“有机式”的内在联系。同时，倒逼招标工程量清单以“市场化清单”代替“定额化清单”，用企业自主报价代替按国家定额报价，实现由竞争决定造价。

“有机式”全过程工程咨询，是咨询方为建设业主提供的一种“置业顾问”式服务。其中，设计是主导，策划是先行，造价是灵魂，重点是工程定义文件，难点是设计过程的造价控制及造价市场化，焦点是施工招投标，落地点是招标文件和施工合同。以设计为主导，未必是以设计院为主导。但设计院处在项目前期阶段，最先掌握业主的意图，有多少钱，哪个方面愿意多花钱，如何少花钱、巧花钱，有天然的本位优势。事实上，“设计”是一个事件或过程，哪一家专业咨询方的知识、能力，更能满足业主需求，才可能成为全过程工程咨询的牵头方。

上述工程定义文件，是对业主意图和需求的全面描述，是全过程工程咨询服务的主要交付成果，包括设计图纸、产品说明书、工程量清单、招标文件等，由咨询方编制，如图1所示。工程定义文件精细化有3个标准：公道、完整、清晰。实现“精细化”的方法主要包括：综合寻优、投资分解、图量材价模复合优化、材料咨询、BIM等技术经济手段。图、量、材、价、模，是指设计图纸、工程量清单、材料说明书、投资预算控制价（类似碎片化的最高投标限价，但不公开）、BIM模型。

“有机式”理论的几个要点

“有机式”全过程工程咨询理论落实“先定义、后资审、最低评标价中标”的具体机制为：真招标、详定义、早发布、严资审、慎封样、强担保、细评标、最低评标价中标。

其中，承包商资格预审的原则为：熟悉、可靠、积极；承包商投标报价的“两难”心理为：高怕不中、低怕赔钱。

需要指出的是，“有机式”理论主张最低评标价中标，为什么不会恶性低价抢标呢？这是因为投标前有详定义、资审及封样，评标时有细评标，施工过程有履约担保，竣工后有诚信评价。因此，施工方不会去恶性低价抢标，这是“有机式”全过程工程咨询体系顺利实施的关键。

国际上，建筑师与律师、医师、会计师并称为四大独立职业人士。国际建筑师职业制度，在国内被习惯称为建筑师负责制，也就是房建领域的全过程工程咨询。这里的建筑师是广义上的，包括建筑师、结构工程师、设备工程师、造价工程师等，也属于咨询工程师的范畴。

“有机式”全过程工程咨询的服务内容

咨询方与业主方的关系

项目二中，工程顾问公司接受业主方委托，依照“有机式”全过程工程咨询理论，为其提供全过程咨询（管理）服务。咨询方虽然与业主方是委托—被委托的关系，但由于工程咨询方通常兼具独立性、专业性和准司法性，因此它不是普通的“乙方”，而是顾问方。这种工程顾问服务，不是代替业主方进行项目管理，而是为业主提供专业、系统的顾问服务，帮助业主方提升项目管理能力，共同实现业主项目目标。

引进工程顾问公司的“有机式”服务后，项目二的工程施工内容全部承包给了一家施工承包商，咨询方受业主方委托，对承包商实行合同管理、施工监造。由此，业主方、咨询方、承包商形成了“铁三角”的关系。其中，咨询方与业主方职责分明、互为支撑、工作界面清、目标一致。咨询方负责“出主意”，恪守本位，不代替业主方职责，不僭越决策，业主方给予咨询方有限信任，甚至在某些方面授予其行使否决权。这种顾问关系具有私人属性、不宜招标。初次，可通过竞争性磋商确定，宜长期雇佣，双方类似古代的“雇主—师爷”关系。显然，这种管理模式完全不同于监理、项目管理、代建制。

这种模式下，工程顾问公司应向业主方提供职业责任保险。与国际模式一致，保险公司将向业主授予工程顾问公司更多的信任和权力，提供信誉评估和保证。

咨询方的服务内容

工程顾问公司需拥有具备高度职业道德的“五懂”型咨询工程师团队，建立清晰、实用的全过程项目管理系统及平台。根据“有机式”理论体系，工程顾问公司提供的咨询服务内容可分为标前顾问、标后顾问两个阶段，如图2所示。

标前顾问

（1）策划可研：完成项目策划、可研论证等项目前期手续。

（2）承担设计（或指导设计）：工程顾问公司可直接承担设计业务，或指导业主另行确定的设计公司的设计文件达到“有机式”理论的要求。

（3）编制《材料说明书》：根据《建筑法》第五十七条，设计师不能在图纸中指定单一品牌产品。但是，可在《材料说明书》中为业主方推荐三个同档次品牌，作为承包商投标报价的基础。

（4）编制《招标工程量清单》：目前可依据现行国家统一的《建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2013)》、省（市）计价规则消耗量定额等，也可执行港式清单或其他清单模式。根据市场价编制投资控制价（标底），但不公布。

（5）编制《施工招标文件》：包含《招标用施工组织设计》。

（6）BIM顾问：指导设计文件符合有机式全过程咨询要求，对“图、材、量、价”文件进行BIM化、实用化复合建模。

（7）编制《业主方工程项目管理方案》：包含《施工临建设计》。

（8）编制工程定义文件：对上述各种定义文件进行复合会审，形成基于BIM的复合型《工程定义文件》（附招标封样），准备发标。发包前编制这些复杂的工程定义文件，需要一定的时间，但磨刀不误砍柴工。

（9）招标顾问：为业主方提供包括公告、资审、发标、评标、定标等全部招标活动的咨询顾问服务，这种顾问不同于传统的招标代理。

标后顾问

（1）合同管理及过程造价管控：合同管理，包括全过程造价管控、工程款拨付审核、设计变更审核、决算核对等与合同有关的经济管理。

（2）工程监理：包括现场质量、安全、环境、文明工地、进度等管理，也称作监造管理或设计监理。

（3）配合、参与项目后评估。

需要说明的是，项目手续、土地、环境等协调管理工作灵活多变，外部性较强，宜归入业主方项目管理职能，由业主方负责，工程顾问公司可以协助。

项目二成果的形成机制

先定义

（1）做好详定义：项目立项后，建设业主决定实施全面预算管理，实行真招标及真正的施工总承包，即希望借助工程顾问，选择价格低、工期短、质量承诺优、履约能力强的承包商，减少平行分包和工程肢解。具体做法是：拿到施工图后、招标前，投入大量精力、人力，采用价值分配、复合会审等技术经济手段，编制精细化、复合式的工程定义文件，耗时四个月。评估总结发现：这个时间投入是十分必要的，为缩短工期、减少变更、让承包商专注工程质量奠定了基础。

（2）解决“材差”问题：为了杜绝暂定价及认质认价，材料说明书及招标文件规定，A类材料设备由开发商在标前实行集团采购，如木地板、地砖、内外墙瓷片等，然后实行甲指；B类材料明确规格型号及三个同档次品牌，承包商在此基础上自主报价，如电缆、电线、开关、灯具、阀门、卫生洁具、门窗等；C类材料完全自主报价，如钢材、混凝土、防水材料、保温材料、地材等。甲方指定品牌范围材料，发包方提前做好材料封样，材料进场时严格按样验收。

（3）解决“量差”问题：投标交易阶段，3个投标企业各自计算工程量，与发包方公开核对，共同确定一个公认的清单工程量，作为各投标人报价的依据，结算时只计算变更工程量。

（4）该工程散水范围之内，从挖土至精装修交工的全部工程内容，业主方除部分甲方指定材料设备外，再无其他任何平行分包等肢解行为，是真正的施工总承包。

（5）保证工程款支付：该项目无预付款，不垫资，按月进度90%付款，免除施工方对资金的后顾之忧。

后资审

提前3个月公开发布报名信息，做到早发布。招标方甚至亲自约访当地优秀的承包商，说明本模式的优势和具体做法、恳请合作。按照“熟悉、可靠、实力”的原则，通过反复沟通，多次淘汰，选择三家真正理解业主方项目管理模式、愿意进行竞争性报价的施工总承包企业。从报价结果看，中标的最低价比另外两家低约2%—3%，价格竞争较为激烈，中标价对发包方较为理想，施工方的最终毛利率仅为10%，也证实了这一点。

最低评标价中标

在详定义、严资审、慎封样的基础上，该项目评标时间达10天，做到了细评标。通过反复的清标、询标、承诺，保证投标报价口径统一，评标过程公平、公正，排除了围标的可能性，剔除了可能存在的不平衡报价。施工过程虽然没有履约担保，但甲乙双方均自觉严格履约，整个施工过程未出现任何失信行为。未中标单位对评定标结果也十分认可。

效率高

新型管理模式下，业主方抓住详定义这一关键，将全部材料设备及专业工程通过招标机制承包给施工方，自己只负责按样品验收，堵住了材差、量差、定额子目不平衡利润、恶意索赔、恶意变更的“后门”，打开了管理费、利润的“前门”，从机制上杜绝了材料或专业工程寻租行为的发生，各级管理人员也能廉洁奉公，项目各干系方均决策快、效率高。各方诚信履约、自律自爱，基本杜绝了拉关系、人情材料等现象，工地文化和谐健康、文明有序。

业主方管理能力提升

传统管理模式下，建设业主既是投资方，也是建造商。甲方与乙方、设计与施工、专业承包与总包，总是混为一谈、责任不清，业主方管理部门自然成了“消防队”，到处救火，出了问题却难以追责；新型建造模式下，质量、安全、工期、环境等责任均转移至施工总承包方，业主方项目管理的重点工作只是完成详定义，并承担建设手续、环境协调、资金保障等职责。从结果看，甲方管得少了，但管得好了。

项目二的不足之处

（1）工程定义文件的详定义，由业主与设计公司、工程顾问公司共同完成，配合过程较为繁琐。改进方法为：由工程顾问公司统一完成，独家承担设计、定义及项目管理责任；或设计方由业主指定，但须由工程顾问公司管理。

（2）工程量清单仍然使用国家统一的定额化清单，计量计价工作繁琐。改进方法为：采用市场化清单。

（3）甲方集采并甲指的材料设备和专业工程偏多，增加了业主方的协调工作量。改进方法为：编制材料说明书时，充分考虑开发商的供应商短名单，全部材料设备及专业工程由承包商报价、采购。

（4）本项目实行信誉担保、无预付款，业主方未要求承包商提供履约担保。虽然合作过程、结果均较为理想，但作为一套可复制推广的工程建设组织管理模式，必要的履约担保必不可少。改进方法为：承包商以履约保函方式提供工程担保，工程顾问公司提供职业责任保险。

结语

经过对两个样本项目的实施全过程，以及各项竣工指标进行比较，全过程咨询模式下的项目二，相比碎片化模式的项目一，总体结果如下：

工程质量明显提高，小业主投诉显著减少；

总造价降低26.04%，竣工结算时间缩短一年；

总工期缩短35%；

设计变更明显减少；

业主方项目管理效率显著提升，能够做到廉洁自律。